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主题:《云中飞经典税务稽查案件点评系列—《房地产专辑(2)》之一合作建房风险很大

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《云中飞经典税务稽查案件点评系列—《房地产专辑(2)》之一合作建房风险很大  发帖心情 Post By:2010-12-23 20:16:00

《云中飞经典税务稽查案件点评系列—《房地产专辑(2)》之一合作建房风险很大  

http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0100nqzx.html
《云中飞经典税务稽查案件点评系列—《房地产专辑(2)》

 

一、合作建房风险很大。

千万税款背后的阴谋

松涛  邱艳  王辉      来源:2010年12月17日《中国税务报》

随着1265万元税款、罚款、滞纳金的足额入库,一场历时一年零四个月,牵动无数神经的闹剧,终于在威严的法律面前落幕了。河南呈翔(化名)置业有限公司的原法人代表曾伟(化名),尝到了机关算尽后失败的苦涩,也终将明白,等待他的除了千万元的税款之外,还有法律的严惩。
 
    特殊举报  牵出“偷税大户”
    2009年4月,郑州市地方税务局税务违法案件举报中心来了一名特殊的举报人——河南锐意(化名)置业有限公司(以下简称“锐意公司”)负责人。他的特别之处在于,他要举报的,竟是他们公司的项目合伙人——河南呈翔(化名)置业有限公司(以下简称“呈翔公司”)。据举报人反映,他们与呈翔公司合作开发了某小区二期项目,呈翔公司在这一项目中涉嫌转让土地使用权,却少缴了应纳税款,并在举报材料中提供了双方签订的《合作投资项目协议书》及呈翔公司开具的收款凭证。线索清晰、证据详实。
接到举报后,该局马上组织稽查部门骨干人员对该案件进行立案查处。
经初步了解,河南呈翔置业有限公司主营业务房地产开发,税款交纳方式为自行申报纳税。2006年、2007年企业所得税、土地增值税、印花税的征收方式均为核定征收。随后,稽查人员结合举报线索,对该公司2006-2008年度地税税种交纳情况进行了检查,并初步查明,呈翔公司在2006年11月—2007年11月以代偿银行贷款、项目合作风险金、项目投资款、房款、违约金、滞纳金、利息、税款等名目直接收取锐意公司各种款项共计4619.59万元。但上述款项均未在呈翔公司账簿凭证等财务资料中核算,也未按规定向税务机关申报缴纳税款。初步判定已涉嫌偷税。
 
    百般辩解  检查陷入僵局
    面对种种铁证,呈翔公司却一再向强调,其与锐意公司的合作为“合作投资”,无纳税义务。
呈翔公司称,2006年10月23日,呈翔公司(甲方)与锐意公司(乙方)签署了《合作投资项目协议书》共同开发涉案项目某小区二期。该协议书约定,合作双方在呈翔公司拥有土地使用权的一块土地上共同开发房地产项目,锐意公司负责投入建设资金并单独管理项目的运作。项目有关手续的审批和办理均以呈翔公司的名义办理。呈翔公司认为,甲乙双面开发的是“合作投资项目”,并未牵扯到土地的转让问题,因此也就不存在纳税义务。
后来但因双方合作不愉快,在未取得乙方认可的情况下,呈翔公司单方面向锐意公司出具了律师函,解除双方签署的《合作投资项目协议书》,结束了在该项目中与锐意的合作。而最初收取的款项,在未经锐意公司同意的情况下,一部分“投资款”已经采取退款或者形成负债的形式退还给锐意公司的部分股东。这似乎也进一步为呈翔公司置身事外,逃避税款提供了佐证。
案件一度陷入僵局。
 
    伙伴反水  揭穿合作真相
   作为合作伙伴,锐意公司并不认可呈翔公司的一系列说辞。因涉及上亿元的重大经济利益,为了保护自身的权益,锐意公司向地税稽查部门坦白了合作的真相。原来,合作双方为达到逃避税款的目的,聘请律师精心炮制了一份所谓的《合作投资项目协议书》。除了在协议书的名字上玩文字游戏外,在合同的订立上也是精心设计、遮遮掩掩、煞费苦心。妄图以呈翔公司自行经营的假象掩盖双方土地使用权转让的事实。
    对锐意公司来说,签订这个合同无异于饮鸩止渴,虽然暂时迷惑了税务部门,却也为双方最终的矛盾埋下了定时炸弹,为自己的利益安全种下了苦果。
    2009年4月,锐意公司向郑州仲裁委员会提出申请,就与呈翔公司合作中发生的纠纷及将该合作项目涉及的土地使用权过户到河南省锐意置业有限公司名下的要求申请仲裁。
 
    数次斗法  稽查员智破陷阱
    阴谋被拆穿,蒙混过关的企图破灭。
    当呈翔公司看到被处罚的命运已无可更改的时候,竟然妄图在听证会时间上设置圈套,诱使检查组在办案程序上造成违法。该公司先是故意填错听证申请时间,妄想造成举行听证会时间上的偏差,被办案人员发现后,该公司仍不死心,接着又在听证通知书的接收上做文章,先是天天派人到地税部门询问听证事宜,想以此扰乱办案人员视听,却以公章暂时无法取出使用为由一再拖延接收时间,直到法定期限的最后一天上午,呈翔公司还派人来以汇报一些情况为名继续迷惑办案人员,然后当天下午所有公司管理人员却突然集体失踪,造成无法接收通知的假象,并且又打过来电话说“今天是周五,明后两天又不上班,不急,过完周末我们就去拿”,继续演戏。在此情况下,郑州市地税局稽查局的领导果断采取措施,联系公安部门人员陪同,在当日17点10分完成了留置送达,再一次拆穿了他们的阴谋陷阱。
    在听证会上,呈翔公司竟又抛出了两份已邮寄纳税申报的回执。后经调查发现,此申报查无此事,且不符合邮寄纳税申报办法的规定,给予了驳回。而由其专门组织的律师团所提出的种种刁难,也在郑州地税局稽查局充分的准备下被一一化解,重挫了呈翔公司的嚣张气焰。
 
    水落石出  偷税者自食恶果 
    随着案件的进一步深入,双方为了自身利益不断到公安、工商、房管、信访、仲裁及各级税务机关上访,并且在互联网上散布谣言,相互诋毁,造成极坏的社会影响。为了保证案件质量,消除社会负面影响,办案人员积极与工商、房管、信访、仲裁等8部门沟通协调、及时掌握信息。同时,为保证执法的正确性,郑州市地税局稽查局还先后多次召开由河南省地税局、郑州市地税局相关部门参与的案情分析会和社会法律、税收、财会专家人士参加的案件研讨会,广泛听取了各方意见。
    随着案件调查工作的不断推进,司法仲裁部门对双方仲裁的事项也有了明确的仲裁结果。2009年9月12日、2009年12月31日,郑州仲裁委员会就河南省锐意置业有限公司提出的申请分别做出部分裁决和终局裁决。仲裁部门裁定认为《合作投资项目协议书》实质为土地使用权转让合同,且涉案土地应过户到锐意置业有限公司名下。
    司法仲裁的结果与办案人员对案件中经济事项的实质的认定基本相符。即,该案《合作投资项目协议书》中,甲方呈翔公司提供国有土地使用权,不承担经营风险,收取固定收益,其合同性质完全符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”的规定,应当认定为土地使用权转让合同,其合同实质应为土地使用权转让。而该公司因此协议收取的款项实际为土地使用权转让价款,应按照税收法律法规的规定依法向税务机关申报缴纳税款。
这场历时16个月,牵动8部门、涉案税款近千万元的举报案终于落下帷幕。
    截至发稿时,本案所涉及的税款、罚款、滞纳金合计1265万元已足额入库。目前该案因涉嫌犯罪,已移交司法机关。

云中飞点评:合作建房风险很大。

这里的风险有两个:一个是股东合作不下去的风险,本案就是一个股撕破脸皮的经典案例。另一个的风险就是税务风险。合作建房常见其实就只有两种方式。第一种形式是,甲方拥有土地,乙方拥有资金及资质,然后是乙方立项,合作建房,然后分房子或者甲方提取固定利润;合作建房的第二种形式是甲方拥有土地,也拥有开发资质,乙方拥有资金,合作建房,然后分房子。基本操作模式是

(1)以甲方为主体开发,实际由乙方运作。

(2)乙方将资金投入到甲方,乙方提取固定利润。

(3)乙方以甲方的名义卖房子,只缴纳这一道营业税。

本案合作建房涉及的是甲方(呈翔公司)拥有土地,乙方(锐意公司)拥有资金, 项目有关手续的审批和办理均以甲方(呈翔公司)的名义办理, 甲方(呈翔公司)提取固定利润的模式。

这种模式的税务规定本来是很清楚的,根据国税发[1995]156《国家税务总局关于印发<营业税问题解答之一>的通知》第十七条规定:房屋建成后,甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税. 但是,国税函[2005]1003号:海南省地税局:   
鉴于该项目开发建设过程中,土地使用权人和房屋所有权人均为甲方,未发生转让无形资产的行为。因此,甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产项目的行为,不属于合作建房,不适用

  国税发[1995]156)第十七条有关合作建房征收营业税的规定。

 

国税函[2005]1003号下发后,许多人认为甲方提供土地使用权,乙方提供所需资金,以甲方名义合作开发房地产,甲方提取固定利润的模式已经不属于合作建房,于甲方来说,实际上是向乙方借款,并未涉及到转让无形资产的行为。也就是说,甲方不用按转让无形资产征税了。这种观点是错误的。国税函[2005]1003号其实主要是针对乙方的,如果乙方提取固定利润,就相当于借款给甲方,当然就不是合作建房了。对于甲方来说,只要甲方提取固定利润的模式,无论是甲方立项,还是乙方立项,都不影响认定为土地使用权转让。

(法释[2005]5号)第二十四条的规定就很清楚:关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。



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谢谢钟老师,学习~


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谢谢云兄奉献,置顶,大家学习!


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谢谢李老师。

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是我该谢云兄啊,一直在关照着小站,感激中……


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案例经典,税法应用、解释精辟,值得学习!

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